خوراک، پوشاک، مسکن از نیازهای اولیه انسان است. این جمله ای است که در دوران دبستان معلمهای ما مدام به ما یاد می دادند و در دورههای بالاتر و دانشگاه یاد گرفتیم که اندیشمندی به نام مازلو، هرم معروفی دارد که در آن نیازهای اساسی انسان را در قاعده آن قرار داده و معتقد است پس از ارضا و تامین نیازهای اساسی، انسان به فکر تامین نیازهای ثانویه خود اعم از هنر ورزی و تفکر و اندیشه های متعالی میافتد.
در جوامع امروز، برخورداری از مسکن مناسب جزو حقوق اجتماعی شهروندان محسوب میشود. این حق از اوایل قرن بیستم میلادی وارد قوانین کشورهای صنعتی و در سال ۱۹۴۸ وارد اعلامیه جهانی حقوق بشر شد. در دههی ۱۹۹۰، برخورداری از مسکن مناسب نه تنها به عنوان یک حق عام شهروندی، بلکه به عنوان «حق شهر»، یا حق ساکنان هر شهر برای مدیریت شهری آن، به تدریج به قوانین کشورهای پیشرفته (اروپا) و پیشرو (برزیل) راه یافت. هر چه میگذرد، جایگاه قانونی حق برخورداری از مسکن مناسب استحکام بیشتری مییابد و سطوح مختلف مدیریت بخش عمومی تکلیف بیشتری برای ایفای آن مییابند. در ایران، در چهارچوب برنامهی اول عمرانی (۱۳۳۳-۱۳۲۷)، تامین مسکن از وظایف قانونی دولت محسوب شد، و پس از پیرزوی انقلاب به قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران راه یافت (۱۳۵۸) و، طبق اصل ۳۱ آن، دولت موظف به تامین مسکن مناسب برای مردم شد و تاسیس «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» را باید در همین راستا به شمار آورد (اطهاری، ۱۳۹۰).
اما علیرغم پذیرش حق مسکن، معضل سرپناه به منزله یکی از حادترین و پیچیدهترین مسائل اجتماعی کشورهای جهان همچنان مطرح است. اگرتا دههی ۱۹۷۰ میلادی معضل مسکن عمدتاً معضلی جهان سومی بود، امروزه در جهان پیشرفته نیز به مشکل اساسی تبدیل شده است (پیران، ۱۳۸۷) مسکن که قرار بود سرپناه مناسب هر انسانی باشد در ساختار سیاسی- اقتصادی جوامع و تحت مناسبات بازار فقط دارای ارزش مصرفی نیست و به عنوان کالایی سرمایهای نقش ایفا میکند که ساخت و معامله و اجارهی آن برای بسیاری به عنوان پیشهای پرسود به شمار میرود و از همین رو است که اصطلاحی چون «بورژوازی مستغلات» و یا «تورم مستغلاتی» شکل میگیرد. پس از طی این فرایند و سپرده شدن سازوکار سرپناه انسان به عنوان یک نیاز اولیه به دست نیروهای آشکار و پنهان بازار است که تهیه سرپناه مناسب دیگر امری سهل و ممتنع به شمار نمی رود و در هر جامعهای و بنا به محدودیتها و مشکلات اقتصادی که دارد از مصایب مختص به خود برخوردار است.
محمدعلی پورشیرازی، کارشناس مسکن، معتقد است در اکثر کشورهای جهان چه اروپا و چه آفریقا کمتر کشوری است که مسکن به عنوان یک کالای سرمایهای باشد، بلکه مسکن به عنوان یک کالای مصرفی مدنظر قرار دارد. وی با بیان اینکه در کشور ما در طول سالهای اخیر مسکن به عنوان مهمترین کالای مصرفی قرار داشت، اظهار کرد: در کشورهای دیگر با توجه به گردش مالی افراد، تا ۹۰ درصد قیمت خانه را به آنها وام می دهند اما پرداخت این میزان وام در کشور ما مشکلی از این بخش را کم نخواهد کرد. این کارشناس مسکن تاکید کرد: در اکثر کشورها در بین افراد و هزینهها ارتباط نزدیکی وجود دارد اما کنترل سیستم دولتی در این بخش بسیار مهم است و ما باید در کشور برای کمک به بخش مسکن کاری کنیم که قیمت مصالح بالا نرود.
نظام بانکی در ایران بسیار ناکارآمد است و طرح جامع مسکن نشان میدهد که نظام بانکی تنها ۳۵ درصد از سرمایهگذاری در بخش مسکن را تامین میکند، در حالی که این نسبت در کشورهای پیشرفته ۸۰ تا ۱۰۰ درصد است. همچنین تحقیقات (درگاهی، ۱۳۸۷) نشان میدهد که سهم نظام بانکی در تامین مالی خرید مسکن تنها ۲۰ درصد بوده است. به علاوه گرفتن وام برای دهکهای اول تا چهارم غیر ممکن است زیرا دهک اول ۱۵۵/۲، دهک دوم ۹۰/۷، دهک سوم ۶۹/۲ و دهک چهارم ۵۶ درصد درآمد سالانهی خود را باید به بازپرداخت اقساط وام مسکن اختصاص دهند. این نسبت در دهک پنجم به ۴۶ درصد درآمد متوسط خانوار شهری میرسد و در دهک ششم ۳۸/۵ درصد آن را تشکیل میدهد. به عبارت دیگر، در شرایط کنونی سیاستگذاری در بخش مسکن، در واقع چهار دهک نخست جامعه اصولاً در نظام بانکی موجود جای نمیگیرند یا «بانک پذیر» نیستند، و دهکهای پنجم و ششم نیز باید فشار سنگینی را برای بازپرداخت اقشام وام مسکن تحمل کنند.
اقتصاد کشور در شر
یط رکود تورمی است و بازار مسکن نیز از این شرایط تاثیر گرفته است. از این رو هم قیمت مسکن گران است و هم تقاضای موثری برای آن ها وجود ندارد. به عنوان مثال میزان معاملات خرید و فروش مسکن در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت با کاهش ۳۱ هزار موردی (معادل ۲۰ درصد) درصدی مواجه شده است که نتیجه رکود این بازار است اما به باور برخی کارشناسان رکود بازار مسکن، در دورهای معلول رکود موسمی در ماه رمضان بود و هر ساله از ده روز پیش از شروع این ماه و تا چند روز پس از پایان آن شاهد چنین رکودی هستیم. اما اگر عامل ماه رمضان را هم نادیده بگیریم، بی شک رکود فعلی بازار مسکن عواملی دیگری نیز دارد که در جای خود قابل بررسی است.
سرمایه ها در مسکن تمرکز ندارد
عطاءالله آیتاللهی- رییس شورای مهندسان مشاور ایران- درباره دلایل کاهش میزان معاملات مسکن در ماههای اخیر اظهار کرد: به دلیل رکود اقتصادی که در کشور حاکم است، سرمایههای سرگردان در بخشهای مختلف در حال سرمایهگذاری هستند و در بازار مسکن تمرکز ندارند. وی افزود: با توجه به رکود به وجود آمده در بازار مسکن افراد همچنان منتظر هستند که کاهش قیمت اتفاق بیفتد. آیتاللهی با بیان اینکه براین اساس خریداران دست نگه داشته و تمایلی برای خرید ندارند، تصریح کرد: به همین دلیل میزان معاملات افت چشمگیری پیدا کرده است.رییس شورای مهندسان مشاور ایران با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار مسکن راکد است و خرید و فروش چندانی در آن اتفاق نمیافتد، گفت: مردم انتظار دارند در راستای رکود به وجود آمده قیمتها نیز کاهش یابد. وی درباره وضعیت بازار در ماههای آتی نیز اظهار کرد: در سه ماه آینده اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ نمیدهد و وضعیت بازار به همین روال پیش میرود مگر آنکه تحول بزرگی مانند اجرای طرح وام ۵۰ درصدی ارزش خرید خانه یا اتفاق ویژهای از جمله افزایش تسهیلات، فرصتها و کمک به خریداران بیفتد در غیر این صورت روال در ماههای آتی به همین منوال پیش خواهد رفت.
دوره های رکود ۲ یا ۳ ساله است
همچنین به باور مهدی سلطان محمدی عوامل متعددی در تغییرات قیمت مسکن نقش دارند که یکی از مهم ترین آنها نوسانات دوره ای بخش مسکن است و اکنون در دوره رکودی چرخه های مسکن قرار داریم. این کارشناس فعال بازار مسکن معتقد است «یک چرخه کامل بازار مسکن در بازار ایران حدودا بین ۵ تا ۶ سال است که بخشی از این دوره را در رونق و بخشی دیگر را در رکود سپری می کند». وی در ادامه گفت دوره های رکود معمولا ۲ تا ۳ سال تداوم داشته است. ما از ابتدای تابستان ۹۲ وارد دوره رکود شدیم و لذا نمی توان انتظار داشت که این دوره به این سرعت تمام شود.». این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «عامل مهم تاثیرگذار دیگر در تغییرات قیمت مسکن، نرخ تورم است که باعث می شود قیمت های اسمی همه دارایی های ثابت تمایل به هماهنگی با تغییرات شاخص ها داشته باشند.»
۵ اپیزود در بازار مسکن ایران
براساس یک تحقیق معتبر علمی، تحولات بازار مسکن ایران به ۵ اپیزود تقسیم شده است: رکود شدید، رکود اندک، رونق اندک، رونق شدید و چرخش بازار. هادی کوزه چی در کتاب «استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران»با تمرکز بر تحولات و چشم انداز ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ ایران، رفتار خریداران را به ۴ دسته تقسیم کرده و رفتار آنها در ۵ اپیزود مورد بررسی قرار داده است که خلاصه آن در جدولی نشان داده شده است. در این راستا، تفاوت های ساختاری بازار مسکن کشور با سایر بازارهای مالی کشور و سیکل های خرید و فروش و ساخت و ساز مسکن مورد بررسی قرار می گیرد. بر اساس این تحقیق که در مورد شیوه رفتار خریداران بازار مسکن در دورههای مختلف رکود و رونق صورت گرفته است، بررسی آمار مختلف سمت عرضه و تقاضا (با تحلیل تحولات خرد و کلان بخش مسکن)، نشان می دهد که سمت تقاضا در سال ۹۴-۹۳ در رکود نسبی خواهد بود و میزان تقاضا کمتر از عرضه مسکن نوساز در بیشتر شهرهای کشور و مخصوصا کلان شهرها خواهد بود. این امر سبب می شود که اگر شوک خاصی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد (مانند جهش دوباره قیمت دلار)، رشد قیمت مسکن در دوره رکود تقاضا (بخش عمده دوره سال ۹۴-۹۳ همانند سال ۹۲) کمتر از میزان تورم باشد. محاسبات مربوط به شناسایی حباب قیمتی مسکن نشان می دهد که چگونه می توان به راحتی زمان چرخش بازار (مانند اوایل سال ۸۷ و ۹۲) را تشخیص د
اد و زمان مناسبی را برای خروج از بخش مسکن انتخاب کرد.
|
اپیزودهای پنجگانه بازار مسکن
|
رفتار گروههای چهارگانه خریدار در بازار مسکن
|
نمونه زمانی در تهران
|
|
سرمایهگذار
|
سوداگر
|
مصرفکننده رفاهگرا
|
مصرفکننده مقتصد
|
|
رکود شدید
|
عدم حضور
|
عدم حضور
|
حضور پیوسته؛ تعداد آنها بسته به شرایط اقتصادی کم و زیاد میشود
|
عدم حضور
|
تابستان ۸۷ تا زمستان ۸۸
تابستان ۹۲ تا نیمه دوم ۹۳
|
|
رکود اندک
|
شروع بازگشت تدریجی
|
شروع بازگشت تدریجی
|
۸۹
احتمالا سال ۹۴ و بخشهایی از ۹۳
|
|
رونق اندک
|
حضور گروه باهوش
|
حضور گروه باهوش
|
۹۰
|
|
رونق شدید
|
حضور گسترده
|
حضور گسترده
|
حضور گسترده
|
۹۱
|
|
چرخش بازار
|
حضور کمتجربهها
|
خروج
|
حضور کمتجربهها
|
بهار ۹۲، بهار ۸۷
|
ماخذ جدول: استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران (با تمرکز بر چشم اند
از ۱۳۹۳-۱۳۹۴)، هادی کوزه چی، انتشارات دنیای اقتصاد.
دشواری سرمایه گذاری سودآور در دوره رکود
یافتن فرصت مناسب سرمایه گذاری (چه به عنوان سازنده و چه به عنوان سرمایه گذاری و یا مصرف کننده) در دوران رکود مسکن به نحوی که سود به دست آمده بیشتر از سود بانکی و تورم باشد، عموماً کار دشواری است. مشکل اصلی نیز استراتژی خروج از بازار و فروش است. معمولاً بهترین گزینه در این دوران عدم حضور در بازار و فروش امکان و حضور در سایر بازارهای سرمایه گذاری است. بدترین دوران حضور در مسکن نیز دوران رکود شدید است. به عنوان مثال افرادی که در یک سال گذشته (تابستان ۹۲ تاکنون) مالک مسکن بودند (به هر نحو شامل سازنده، سرمایه گذاری و یا مصرفی)، حدود ۴۰ درصد از ارزش واقعی ثروت خود را از دست داده اند. دلیل این امر خواب سرمایه حدود ۲۵ درصدی در ایران به صورت سالانه (البته حداقل و به میزان سود موثر نظام بانکی)، و کاهش حدوداً ۱۵ درصدی قیمت از اوج قیمت ها در سال گذشته است. زمان مناسب خرید در بخش مسکن و همین طور زمان مناسب برای فروش مسکن، تاثیر قابل توجهی در افزایش ثروت فرد دارد. خروج از بازار مسکن در دوره رکود، می تواند در هر دوره به دو برابر شدن ثروت فرد، نسبت به افرادی که اقدام به نگهداری مسکن خود در دوره رکود می کنند، منتهی شود.
سرمایه گذاری در مسکن توصیه نمی شود!
براساس مطالعاتی که در این تحقیق انجام شده، نهایتاً در صورتی که شوک اقتصاد کلان خاصی در طی دو سال آینده رخ ندهد (مانند جهش قیمت ارز)، سرمایه گذاری در بخش مسکن در سال ۹۳ چندان توصیه نمی شود و حتی خروج از آن در صورت امکان توصیه می شود. مشکل عموم سازندگان نیز فروش خواهد بود و بازار مسکن در بخش تجاری و مسکونی بر اساس آمار ارائه شده، کشش میزان ساخت و ساز موجود را ندارد. برای ساخت و ساز جدید نیز به سازندگان توصیه می شود که عجله نداشته باشند.براساس توصیه های این کتاب دارندگان زمین نیز بهتر است هرچه زودتر نسبت به فروش زمین و یا مشارکت در ساخت اقدام نمایند. فقط مدنظر داشته باشند که با توجه به کاهش سوددهی ساخت و ساز، ممکن است سازنده در اواسط کار نسبت به توقف ساخت و یا کاهش سرعت آن اقدام نمایند. با پیشرفت رکود، تقاضا برای امکلاک کلنگی و زمین عموماً کاهش می یابد و قدرت چانه زنی مالکان کمتر می شود که این امر در یک سال گذشته رخ داده است و روند موجود نشان می دهد که در سال ۹۳ نیز این امر ادامه خواهد داشت.
رکود مسکن محصول ساختار نامناسب توزیع درآمد است
در بررسی اقتصاد سیاسی مسکن، بازار مسکن را نمیتوان جدا از کل اقتصاد و عوارض آن دانست. رکود تورمی که دامن گیر اقتصاد ایران است در بخش مسکن نیز خود را با گرانی و عدم تقاضای موثر مسکن خود نشان میدهد. از سوی دیگر روند رو به کاهش قدرت خرید و افزایش تورم باعث شده است سهم بیشتری از درآمد خانوارها به تهیه مسکن اختصاص داده شود.
بر اساس آمار هزینه و درآمد خانوار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، اگر زیربنای یک مسکن متعارف در نقاط شهری کشور برابر ۱۰۰ مترمربع و متوسط قیمت آن نیز ۵۵۰ هزار تومان برای هر مترمربع در نظر گرفته شود، آنگاه قیمت یک مسکن متعارف در نقاط شهری کشور ۵۵ میلیون تومان خواهد بود. حال اگر یک خانوار شهری با پسانداز ده ساله خود بخواهد اقدام به خرید مسکن متعارف نماید تنها توانایی تأمین ۳۰/۷ درصد از هزینه آن را خواهد داشت. به عبارت دیگر یک خانواده
متوسط شهری در کشور با پسانداز ده ساله خود تنها میتواند ۳۰ درصد از قیمت یک مسکن متوسط را پرداخت کند.
امروزه «مسکن فقط سرپناه نیست و ساختار مصرف عموماً با شکل تأمین مسکن مرتبط است» (هاروی، ۱۳۸۲). یکی از شاخضهای بسیار مهم در بخش مسکن، نسبت بهای یک مسکن متعارف و رسمی به متوسط درآمد یک خانوار (شهری) است. این نسبت اگر از ۵ برابر درآمد خانوار تجاوز کند، خانوار مجبور میشود برای خرید یا اجارهی مسکن از برآوردن سایر نیازهای خود بکاهد تا این نیاز حیاتی را تأمین کند. در نتیجه، هر چه فاصلهی بهای مسکن متعارف با درآمد خانوار بیشتر شود، خانوار مجبور میشود نه تنها از تفریح و سفر، بلکه از آموزش و بهداشت و غیره بگذرد و به مسکن نازلتری (اسکان غیر رسمی) نیز روی آورد. در کشورهای صنعتی شده که دارای درآمد بالا نیز هستند، نسبت بهای مسکن متعارف به درآمد سالانهی خانوار در کل کشور به طور معمول ۳ برابر است و در کلان شهرها از ۴/۵ برابر تجاوز نمیکند، یعنی بهای مسکن متعارف «پذیرفتنی» است.اما در کلان شهرهای کشورهای در حال توسعه همچون ایران، این نسبت بین ۱۰ تا ۱۵ برابر گزارش شده است که به خوبی گویای چرایی گسترش اسکان غیر رسمی در آنهاست. آخرین گزارش وزارت مسکن در این مورد نشان میدهد به طور میانگین قیمت مسکن در ایران ۹ برابر میانگین درآمد سالیانهی هر خانوار است.
از سوی دیگر بنا به آمار جهانی گزارش شده در این مورد، این نسبت برای ایران ۲۱/۵ برابر است. حسین راغفر، اقتصاددان، با بیان این مطلب که گزارش منابع بینالمللی در این زمینه به واقعیت نزدیکتر است تصریح کرد در ایران هیچ گاه نسبت قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانهی خانوار کمتر از ۱۴ یا ۱۵ نبوده است. وی خاطر نشان میکند هم در محاسبه درآمد سالانه خانوار و هم در محاسبه قیمت مسکن، خطاهای زیادی از سوی منابع داخلی وجود دارد که در نتیجهی آنها، مقادیر گزارش شده با واقعیت موجود فاصله زیادی دارد. همچنین به بیان یکی از مدیران املاک، بازرسان وزارت مسکن در تهیه گزارشهایی که در آن قیمت مسکن در مناطق مختلف را ثبت میکنند، معمولاً قیمتی را ثبت میکنند که کمتر از قیمتهای واقعی اعلام شده به آنها است.
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن و مدیر بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است اگر بخواهیم این موضوع را از دیدگاه هدفگذاریها ببینیم، باید گفت که ما یک توان اقتصادی داریم که مهمترین شاخص آن «شاخص دستیابی» یا «شاخص دسترسی» به مسکن است؛ یعنی نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار. وی در ادامه افزود سال ۸۴ متوسط شاخص دسترسی خانوار به مسکن در کل کشور، ۸ سال بوده است؛ سال ۹۱ این شاخص به ۱۲ سال رسیده است. این در حالی است که شاخص دسترسی به مسکن در یک نرم جهانی ایدهآل بهطور متوسط پنج سال است. بین پنج تا ۱۰ سال را وضعیت نامطلوب و بیش از ۱۰ تا ۱۲سال را وضعیت بحرانی میگوین. این در شرایطی است که فرد تمام درآمد خود را پسانداز کند، اما در یک شرایط طبیعی، اگر فردی یک سوم درآمد خود را در سال پسانداز کند، برای خرید یک خانه باید ۳۶ سال انتظار بکشد. یزدانی تصریح کرد در چهار دهک اول، شاخص دسترسی در حالتی که فرد تمام درآمد خود را پسانداز کند، ۳۲ سال است که این شاخص در حالت معمولی (پسانداز یک سوم درآمد) ۹۶ سال دوره انتظار است. یعنی عملا خانوارهای جدید با اتکا به منابع خودشان، غیرممکن است، بتوانند صاحب ملک شوند. این کارشناس مسکن خاطر نشان کرد برای نشان دادن سختی وضعیت، یک آمار دیگر میگوید در سال ۸۴، شاخص دسترسی به مسکن برای گروههای کم درآمد ۱۳ سال بوده است که برای دهک یک، ۸۵ سال بوده، این در حالی است که الان برای ۴ دهک اول، ۹۶ سال است. یعنی به شدت وضعیت بحرانی است.
شاخص فقر مسکن
فردین یزدانی مطرح کرد شاخص جدیدی با عنوان «فقر مسکن» تعریف شده است که این شاخص را در سال ۸۵ محاسبه و الان هم مجددا آن را به روزرسانی کردهایم. وی در بیان جزئیات آن گفت بر اساس این شاخص، هزینه اجاره یک واحد مسکونی استاندارد با حداقل زیربنای ۶۰مترمربع، داشتن یک آشپزخانه، یک حمام و… با مصالح با دوام یا نیمه بادوام، معیار «فقر» یا «عدم فقر» مسکن قرار گرفته است که بر این اساس ما اینگونه در نظر گرفتیم که هر کس از چنین واحدی بهصورت اجارهای برخوردار است، روی خط فقر مسکن است و هر کس مسکن مطلوبتری دارد، از سطح فقر مسکن بالاتر است. درنتیجه افرادی که وضعیت مسکن آنها کمتر از معیار ذکر شده است، زیر خط فقر مسکن واقع شدهاند.
این کارشناس مسکن افزود در سال ۸۴ متوسط کشوری اجارهبهای چنین واحدی ماهانه ۱۰۷ هزار تومان بود که در سال ۹۱ این عدد به ۴۸۰ هزار تومان رسید؛ یعنی حدودا ۴ برابر افزایش یافت. با توجه به متوسط درآمد خانوارها در سال ۸۴ معادل ۲۴ درصد خانوارها شرایط مسکن حداقلی را نداشتند و سال ۹۱ معادل ۳۳ درصد. یعنی ۳۳درصد خانوارهای کل کشور زیر خطفقر مسکن هستند. از طرف دیگر، سال ۸۶ در چارچوب مطالعات بانک جهانی مطالعهای با عنوان «ارزیابی یارانههای مسکن» صورت گرفت که برآورد خط فقر با تکیه بر میزان کالری انجام شد که براساس آن تا سال ۸۵، ۲۶ درصد خانوارهای ایرانی زیر خط فقر بودند. الان رقم دقیق شده آن براساس برآوردهاا، ۳۱ درصد است که این برآوردها به تدریج دقیقتر هم میشود. در حال حاضر، برآورد این است که درآمد کمتر از ۹۳۰ هزار تومان در ماه زیر خط فقر محسوب میشود.
ناموزونی در بازار مسکن
بنا بر شواهد موجود و باور اکثر کارشناسان، توزیع مالکیت مسکن در ایران بسیار ناموزون و ناعادلانه است و در حالی که بعضی افراد دارای چند واحد مسکونیاند اما در بعضی واحدهای مسکونی مثلاً در سرآساب، رباط کریم، صابون پزخانه، خانی آباد، باغ چالی و چال میدان در هر خانه ای مخروبه حتی تا هفت خانوار به گونه ای بسیار فشرده و بسیار در هم لولیده زندگی می کنند. در بررسی که توسط دکتر فریبرز رئیس دانا صورت گرفته است ۴۹ محله دارای بافت فرسوده در تهران و ۱۲ محله در اصفهان از نزیک و به صورت میدانی و آماری وارد شده اند. این بررسیها نشان میدهند که ۶۵ درصد ساکنان آن توان ساختن واحد مسکونی ۲۵ متر مربعی را نیز ندارند و ۲۰ درصد آنان میتوانند واحد مسکونی بین ۲۵ تا ۵۰ متر مربع بنا کنند و همه این اینها با امکان بدهکار شدن است و این امکان برای بسیاری وجود ندارد. به موجب گفتههای شماری از کارشناسان مسکن در کل مناطق شهری ایران ۲۴ درصد از خانوارها توان ساختن واحد مسکونی حتی ۲۴ متر مربعی را نیز ندارند و ۲۲ درصد نیز توانی برای ساختن خانهی ۲۴ تا ۵۰ متر مربعی را ندارند (رئیس دانا، ۲۰۱۱)
از این رو اگر چه بسیاری نیازمند به مسکن هستند اما به دلیل فقدان قدرت خرید آن، نیاز آنها به صورت تقاضای موثر در بازار خود را نشان نمیدهد. به عبارت دیگر «عدم تناسب عرضه و تقاضا عامل موثر در رکود بازار مسکن است اما قانون عرضه و تقاضا آغاز بحث است و ریشه اصلی مشکلات در این بخش، ساخت نامناسب توزیع درآمد است»، فریبرز رئیس دانا، با بیان این مطلب گفت در بررسی رکود بازار مسکن باید هر دو سوی عرضه و تقاضا مورد توجه قرار بگیرد. وی اظهار داشت باوجود ثابت ماندن دستمزد نسبت به تورم، نرخ مالیات، قیمت مصالح و دیگر عوامل تولید در ساخت و ساز گران شده و برای همین هزینه ساخت مسکن نیز افزایش یافته است. اما از سوی دیگر چون دستمزدها همپای تورم رشد نکرده است، قدرت خرید مردم کم شده است.
رئیس دانا در ادامه اضافه کرد با این همه و علیرغم بزرگنمایی فعالین این بخش در مورد رکود، فعالین بازار مسکن همچنان ۸۰ تا ۹۰ درصد سود میکنند. وی تصریح کرد بحران در درون سرمایه گذاری بخش مسکن نهادینه است چرا که به دلیل افزایش ساخت و ساز و کاهش قدرت خرید مردم، با مازاد تولید در این بخش روبرو هستیم که رکود را در پی دارد. این کارشناس اقتصاد سیاسی همچنین در پاسخ به این سوال که رکود موسمی در ماه رمضان چه تاثیری بر بازار مسکن داشته است اظهار داشت باورمندان به چنین نظریه ای دارای یک تناقض نظری هستند، از طرفی معتقدند ماه رمضان، ماه برکت و نعمت است و از سویی رکود بازار مسکن را ناشی از کاهش فعالیت های اقتصادی مردم در این ماه می دانند!. وی خاطر نشان کرد حتی از نظر فنی نیز چنین اظهار نظری درست نیست چرا که تشریفات معامله از ابتدا تا انتها معمولا بیش از یک ماه طول می کشد و رکود حاضر محصول جان سختی عوامل دیگر است و ارتباط چندانی با ماه رمضان ندارد.
اما با وجود کاهش قدرت خرید مردم در تهیه مسکن و مازاد تولید آن، بنا به آمارهای رسمی در حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که این امر را میتوان از نتایج رکود تورمی در کل اقتصاد و به تبع آن در بازار مسکن دانست چرا که به باور کارشناسان اقتصادی «در شرایط رکود تورمی نسبت خانههای خالی به شمار کل خانهها بالا میرود زیرا در این شرایط قیمتها بالا و قدرت خرید مردم پایین است» (رئیس دانا، ۱۳۸۰). بنا بر آمار در یک دوره ۸ ساله، سالانه ۱۷/۵ درصد نرخ تورم بوده است و درآمد خانوارها در همه بازارها به ارزش جاری سالی ۱۶ درصد افزایش یافت و قاعدتا با کاهش سالانه ۱/۵درصد از قدرت خرید خانوارها، از قدرت خرید مسکن هم هر سال کم شده است. اکثر منازل خالی متعلق به سوداگرانی است که منتظرند تا بازار وضعیت بهتری را پیدا کند و بتوانند با عرضهی آنها از سود بیشتر برخوردار شوند و بسیاری از این خانهها آپارتمانها و پیت هاوسهای لوکس در مناطق شمالی شهر تهران است. حجم خانههای خالی پایتخت و آمار مربوط به بی خانمانی و سکونتگاههای غیر رسمی از ناموزونی و دوقطبی شدن جامعه خبر میدهد. همچنین نگاهی به متراژ بسیار پایین برخی آپارتمانها (گاهی در حدود ۲۰ متر مربع) در آگهیهای فروش و اجاره و رونق بازار آنها نیز حکایتگر واقعیت تلخی است که نشان میدهد با وجود روند رو به تزاید قیمت مسکن، قدرت مالی تهیه آن روز به روز کاهش مییابد و از این رو مسکن و بازار آن را نمیتوان جدای از اقتصاد کلان و ابعاد اجتماعی آن تحلیل کرد.
از رکود تورمی تا رونق تورمی …
دولت یازدهم اگر چه از برنامههایی چون رهن ثانویه، ورود شرکتهای لیبزینگ به وامدهی برای مسکن و اعطای وام تا ۵۰ درصد از قیمت واحد مسکونی صحبت کردهاست اما همچنان جزئیات و زمان قطعیت اجرای آنها در هالهای از ابهام قرار دارد. ضمن اینکه با سهولت ارائه تسهیلات مالی برای تأمین مسکن، این دغدغه و نگرانی وجود دارد که تقاضای مسکن به یکباره افزایش یابد و فروشندگان نیز به بهانه سهولت در خرید مسکن، قیمتها را افزایش دهند و با توجه به کاهش قدرت خرید و توان مالی اکثریت اقشار و طبقات، در زمینه بازپرداخت وام های اخذ شده نیز نگرانیهایی وجود دارد. ضمن آنکه بنا به نظر فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، تسهیلات لیزینگ مسکن کارکرد خاص دارد به این معنی که همچون وام خرید، قابل استفاده توسط عموم دهکهای میاندرآمدی جامعه نیست، بلکه فقط دو دهک پردرآمد قادرند از تسهیلات لیزینگ استفاده کنند.همچنین نرخ بهره موثر تسهیلات لیزینگ مسکن، کمتر از ۲۷ تا ۲۸درصد نخواهد بود، از طرفی، شرکتهای لیزینگ تسهیلات بلندمدت پرداخت نمیکنند و در دوره کوتاه، باید این تسهیلات تسویه شود. یزدانی معقتد است چنین شرایطی به درد بازار مسکن نمیخورد و فقط گروه اندکی از متقاضیان مسکن که شامل پردرآمدها یا سرمایهگذا
ان هستند، میتوانند از این تسهیلات منتفع شوند. از سوی دیگر سهولت در اعطای وام مسکن اگر چه بازار مسکن و حجم معاملات آن را رونق میبخشد اما این رونق به همراه موجی از گرانی مجدد خواهد بود و رونق تورمی جایگزین رکود تورمی خواهد شد.
منابع:
اطهاری، کمال (۱۳۹۰). مسکن، گزارش وضعیت اجتماعی ایران (۱۳۸۸-۱۳۸۰)، موسسه رحمان.
پیران، پرویز (۱۳۸۷). تحلیل جامعهشناختی مسکن در ایران، مسائل اجتماعی ایران، موسسه انتشارات آگاه.
درگاهی، حسن (۱۳۸۷). مروری بر روشهای تامین مالی مسکن، تهران، دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن.
رئیس دانا، فریبرز (۲۰۱۱). واکاوی اقتصاد ایران (۱۳۸۸-۱۳۷۷)، نشر آوانتی، تورنتو، کانادا.
رئیس دانا، فریبرز (۱۳۸۰). بررسیهای کاربردی توسعه و اقتصاد ایران، جلد یکم (شناختهای پایهای)، نشر چشمه.
کوزهچی، هادی (۱۳۹۲). استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران، انتشارات دنیای اقتصاد.
هاروی، دیوید (۱۳۸۲). فرایند شهری در سرمایهداری: مبنای تحلیل، ترجمه کیومرث ایراندوست، فصلنامه اقتصاد سیاسی، سال اول، شماره چهارم.
مجله جنوب جهانی-بررسی مسائل جنوب جهانی – سال بیستم 